這段20分鐘的演講，提到的每一點都和嵌入式機構(gòu)設(shè)計有關(guān)

來源：普親養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)布日期：2017-06-13

導語：沐恒是一家養(yǎng)老機構(gòu)硬件設(shè)施綜合服務(wù)商，擁有建筑物評估，建筑改造設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計，工程顧問，軟裝工程，適老家具，設(shè)施集成七個服務(wù)環(huán)節(jié)。

阿沐：

以下根據(jù)沐恒技術(shù)發(fā)展部總監(jiān)黃鯤在“2017中國養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展高峰論壇”上的演講《從建筑設(shè)計角度看連鎖社區(qū)機構(gòu)的標準化和快速復制》整理，附全部20頁PPT。

　　大家下午好，很高興有機會跟大家一起分享。我是上海沐恒實業(yè)有限公司的黃鯤。沐恒是一家養(yǎng)老機構(gòu)硬件設(shè)施綜合服務(wù)商，擁有建筑物評估，建筑改造設(shè)計，室內(nèi)設(shè)計，工程顧問，軟裝工程，適老家具，設(shè)施集成七個服務(wù)環(huán)節(jié)。

　　我本人是建筑設(shè)計領(lǐng)域的后學末進，但沐恒的設(shè)計團隊在工程實踐過程中有了一些集體性的心得，借這個機會跟大家分享一下，題目就是《從建筑設(shè)計角度看社區(qū)連鎖機構(gòu)的標準化和快速復制》，針對的是社區(qū)嵌入式機構(gòu)，核心詞是標準化和快速。

　　接下來我的分享比較偏技術(shù)，聽起來可能有些枯燥，但所有涉及的點都是我們在工作中遇到的跟機構(gòu)改造息息相關(guān)的問題。

　　首先澄清一件事兒，我們講標準化并不想把大家都整成千篇一律的網(wǎng)紅臉，更不想在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路上重回塑造集體人格的時代，我們同樣關(guān)注每一個養(yǎng)老機構(gòu)使用者多樣化的需求，也關(guān)注項目各參與方的理念和對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)情懷。我們是想從設(shè)計前期階段的信息傳遞、采集和分析的標準化入手來探討建造流程的標準化，目的只有一個，就是提高效率，節(jié)省成本。

　　本次分享分為三個部分：

　　社區(qū)連鎖機構(gòu)的標準化和快速復制的必要性

　　社區(qū)連鎖機構(gòu)標準化所面臨的問題

　　我們的應(yīng)對

　　一．社區(qū)型連鎖機構(gòu)的標準化和快速復制的必要性：

　　行業(yè)的興廢要看廟堂之上的態(tài)度，國家和地方的十三五規(guī)劃對行業(yè)的發(fā)展提出了綱領(lǐng)性的指導意見，國家規(guī)劃的這句話被引用很多次了，地方配套政策舉三個例子，帝都、魔都和成都，到十三五末，北京2000家，上海新增500家（總數(shù)超過1000家），成都城鄉(xiāng)覆蓋率分別達到100%和80%。

　　政策揮手大家前進，資本往年并購案例有北控醫(yī)療健康對福齡金太陽的收購，光大控股對匯晨養(yǎng)老的收購，中金瑞華對上海夕悅的收購以及宜華健康對親和源的收購。雖然近期的案例不多，但我們相信，伺機而動者眾。

　　目前就我們所知，試水社區(qū)連鎖型養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)有：北京誠和敬、上海申養(yǎng)、中信國安、北控、萬科、中民投等等，每家都實力雄厚。另一方面，京滬兩地由政府提供的社區(qū)物業(yè)競爭也在進入白熱化，幾家大公司爭奪一個點運營權(quán)的情況也是司空見慣。

　　上面這些是現(xiàn)實，我想主要的原因是社區(qū)連鎖機構(gòu)及其衍生品這種業(yè)態(tài)符合中國國情和中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，想要在攻城略地，跑馬圈山的競爭中占先，速度很重要，而標準化就是提速的有效方法之一。

　　二．社區(qū)連鎖機構(gòu)標準化所面臨的問題：

　　社區(qū)連鎖機構(gòu)基本上面對的是存量市場，具體而微的項目實踐中所遇到的問題和窘境還是不少。首先是運營理念的構(gòu)建和傳遞，這件事跟產(chǎn)業(yè)鏈的上游有關(guān)，我們認為，機構(gòu)標準化的基礎(chǔ)是企業(yè)運營理念的“標準化”，目前并不是所有的企業(yè)都有清晰的并經(jīng)過市場檢驗的運營理念。

　　其次是區(qū)域的差距，當然沒有橘生南北的差距那么大，但在東北和在南方做項目時的關(guān)注點肯定不一樣，在穆斯林聚集區(qū)和在普通社區(qū)做項目的關(guān)注點也不一樣。

　　第三是建筑基礎(chǔ)條件多樣化。包括建筑在城市中所處的區(qū)位，周圍交通醫(yī)療配套設(shè)施的完善程度，區(qū)域化的政策，周邊居民支持程度，我們碰到過啊，就是不讓落地。

　　網(wǎng)絡(luò)上的照片“XX院滾出社區(qū)”，都是很殘酷的現(xiàn)實。還有建筑物建成年代，結(jié)構(gòu)形式，機電設(shè)備現(xiàn)狀，尤其需要提醒的是現(xiàn)狀消防設(shè)施能不能改，好不好改，消防不通過，其它都談不上。個性化的問題越多，標準化和可復制的實現(xiàn)程度就會受到越多的影響和掣肘。但是在目前大背景之下，對于養(yǎng)老服務(wù)供給的現(xiàn)實社會需求，資本的壓力，運營品牌的雄心，標準化和可復制又是必須面對的課題。

　　三．我們的應(yīng)對

　　做什么

　　有困難就要想辦法解決困難。剛才提到過，機構(gòu)標準化的基礎(chǔ)是企業(yè)運營理念的標準化，理念標準化的構(gòu)建是一個長期的過程，需要經(jīng)過不斷的研究和探索才能升華。

　　但無論是當下和未來，設(shè)計方都是運營方的翻譯者，設(shè)計工作是把運營理念結(jié)合不同建筑的現(xiàn)狀翻譯轉(zhuǎn)換成安全適用美觀的建筑空間的一項工作。在這個過程中，為了保證高效的傳遞信息，節(jié)省溝通的時間成本，我們擬定了標準化的的設(shè)計任務(wù)書，可以讓業(yè)主勾選的表格，當然，有詞不達意言不能及的地方也可以修改和增補。

　　這套表格的目的是解決在機構(gòu)中設(shè)置什么空間和功能的問題。

　　任務(wù)書包括建筑結(jié)構(gòu)水暖電五個專業(yè)，我們用三套形式去匹配居家服務(wù)驛站，嵌入式小微機構(gòu)和中型機構(gòu)三種不同的業(yè)態(tài)。

　　以小微機構(gòu)的表格為例：

　　在機構(gòu)中我們要照護什么樣的老人，失能半失能，失智還是其它，可以勾選；

　　需要多少房間，這個需要填寫一下。

　　需要單人間還是雙人間還是其他；

　　房間里帶不帶廁所，廁所是兩件套還是三件套；

　　廚房是家廚還是大廚房，用電還是燃氣，如果用燃氣是用市政燃氣還是氣瓶，如果用氣瓶，跟建筑有關(guān)的，要設(shè)一個單獨的氣瓶間；

　　琴棋、書畫、瑜伽、跳操、觀影、棋牌、小課堂，我們需要哪些空間，哪些空間可以套用；

　　康復理療心理咨詢糾紛調(diào)解我們?nèi)绾稳∩?/span>

　　設(shè)備表格主要跟施工圖有關(guān)，我們希望一次提全。

　　暖氣用散熱器系統(tǒng)還是地暖系統(tǒng)，如果用地暖，每間房里要多一個分集水器；

　　新風是用全熱換熱器還是新風處理機，除了初效和中效過濾之外還需不需要增加H12級以上的過濾網(wǎng)以過濾PM2.5；

　　空調(diào)是用分體，多聯(lián)機還是接入原有中央空調(diào)系統(tǒng)；

　　熱水使用集中循環(huán)的系統(tǒng)還是用熱水器加暖寶；

　　等等問題在表格中都有體現(xiàn)。

　　任務(wù)書的初衷是為了提高傳遞效率，節(jié)省時間。那么它的最終目的是什么呢？我認為是去任務(wù)書化，設(shè)計方和運營方互相充分了解對方的能力和需求以后，就不用每個項目都填表了，可能就是相視一笑的事情，可以進一步節(jié)省時間。

　　多說一點，有關(guān)開口和增容的問題。如果我們確定要在某市政管線上新增開口，那么有可能需要繳納開口費。如果由于新增空調(diào)新風設(shè)備，廚房設(shè)備，電梯等而引起的電量增容，有可能需要繳納增容費，都是成本，大家要有這個意識。

　　表格里有很多項，時間關(guān)系不可能跟大家一一列舉，我僅挑選了幾項相對重要和常見的條目做個解釋，下面也是如此。

　　怎么做

　　任務(wù)書解決的是設(shè)置哪些空間和功能的問題，這套表格是解決確定下來的空間包含什么，怎么做的問題。表格不是按專業(yè)劃分的，而是以每種房間為單元來描述的。同樣也可以勾選。

　　小微機構(gòu)的空間籠統(tǒng)的可以分為兩種，一種是剛性的，例如老人房間，助浴等，另一種是柔性的，例如老人公共活動空間等。柔性空間由于可以取舍并且它的物理邊界不是非常清晰，而且此類空間通常是展示機構(gòu)顏值的位置，自由度高一些，相關(guān)表格的靶向性沒有那么精準。

　　拿老人房間為例，里面有建筑和室內(nèi)，設(shè)施設(shè)備，軟裝和家具的標準化等。

　　隔墻是砌體，板材還是輕鋼龍骨。要注意隔聲，如果用輕鋼龍骨，縫隙里要塞吸音材料。

　　需不需要換外門窗是一個比較容易忽略的問題。如果需要換，最好是根據(jù)當?shù)氐木幼〗ㄖ��?jié)能規(guī)范選擇適合的窗戶的傳熱系數(shù)，同時綜合考慮窗框的型材，開啟方式和玻璃的類型，以期達到更好的保溫隔熱的效果。

　　墻頂?shù)兀毫�面體的材質(zhì)和做法。

　　土建的設(shè)施設(shè)備：比如送風方式是側(cè)送還是下送，冷風不要直接吹向老人。

　　軟裝家具的標準化：比如床頭柜用高柜還是低柜

　　當然還有生活用設(shè)施設(shè)備，這里就沒有展示。

　　特殊地方的特殊用材，舉個例子，比如封閉樓梯間的隔墻，需要2個小時的耐火極限，建議還是用砌筑墻體，不要覺得輕鋼龍骨干作業(yè)快就大面積的滿鋪了。

　　再比如助浴間，隔墻需要防水，以后需要貼磚，還可能要掛比較重的熱水器，所以最好也用砌筑墻體，類似的情況還有電梯井的隔墻，廚房衛(wèi)生間的隔墻等。

　　衛(wèi)生間，沐恒就衛(wèi)生間，收納空間和扶手等部位的精細化設(shè)計做過研究，阿沐養(yǎng)老做過專門的推送，大家有興趣的可以找來看看，這里不再贅述。

　　能不能做

　　現(xiàn)場調(diào)研，建筑本身的信息收集和分析的過程，需要設(shè)計方和業(yè)主一起完成，解決的是能不能做的問題。當然最好有各專業(yè)齊備的原始圖紙，通�？梢詮臉I(yè)主，物業(yè)，建設(shè)方，設(shè)計院，檔案館等渠道獲得。事實上很難齊備，而且建筑物使用的現(xiàn)狀和原始圖紙也不一定對的上。

　　現(xiàn)場調(diào)研很重要，除了收集完整的項目信息之外，需要在這個階段預設(shè)一定的解決方案，比如新增的電梯和樓梯放在哪個地方或那幾個地方比較合適。還要屏蔽掉一些落地性很差和性價比很低的想法，減少以后的無效性工作。甚至需要從建筑改造的角度對項目的取舍給業(yè)主提出建議。

　　這個階段的標準化包括需要填寫的現(xiàn)場調(diào)研表格，現(xiàn)場照片和錄像以及需要標注設(shè)施設(shè)備位置的現(xiàn)場測繪圖紙。

　　表格也是按專業(yè)分：

　　面積，請大家記住兩個數(shù)，一個是300，一個是500。300平米以下是不需要消防報批的，大家碰到這樣的項目不用過度醫(yī)療。另一個方面，不報消防不等于不按消防的要求做，比如老年人建筑里的報警系統(tǒng)是一定要設(shè)置的，跟面積無關(guān)。500平米以上的老年人建筑是需要做噴淋系統(tǒng)的，這兩個數(shù)很關(guān)鍵。

　　新增樓電梯裝在室內(nèi)還是室外，室內(nèi)涉及結(jié)構(gòu)，室外要受監(jiān)管，比較復雜的一套報批手續(xù)，有些時候只能兩害相權(quán)取其輕。

　　外立面開洞要注意對周邊的影響。我們遇到過，朝向小區(qū)的外立面不讓開洞。

　　結(jié)構(gòu)只說一件事，對于建成年代較久或者是在不同的歷史階段經(jīng)過多次加建改建的建筑，我們建議由業(yè)主委托具有資質(zhì)的第三方進行結(jié)構(gòu)安全性檢測，形成報告，有時有一票否決權(quán)。我們也遇到過，某個年代久遠的別墅，位置很好，但做過檢測后傾斜超限，還有裂縫等其他問題，設(shè)計中還需要增加樓梯和電梯。最后評級是B，如果是D就沒戲了。即便是B，糾偏和加固等措施也是額外的花費。

　　設(shè)備專業(yè)

　　建筑分兩種情況，一種是獨立，一種是大建筑的一部分。獨立建筑就去室外找各種閥門井。

　　這一部分強調(diào)兩個字，源頭，去找可接入擬改造區(qū)域的干管的位置，管徑和壓力等。

　　排水系統(tǒng)：設(shè)計中增加很多用水點是大概率事件，需要注意下層是否具備施工條件，同層能不能墊，如果都不行，就要考慮減少用水點。

　　注意500平米以上要設(shè)噴淋系統(tǒng)，如果現(xiàn)狀沒有，則要新增。新增的系統(tǒng)可以采用局部應(yīng)用系統(tǒng)。我們在以往的工程實踐中遇到過多次這樣的情況，依據(jù)不同的建筑做了不同的處理，都得到了消防部門的認可。

　　造價和施工標準化是另外一篇文章，這里就一句話，就像運營理念的標準化可以導引設(shè)計一樣，設(shè)計的標準化也是可以導引造價及施工標準化的。

　　接下來就是建筑師畫圖的幾個步驟。

　　這些都是設(shè)計的標準動作，這個過程沿襲了前期階段信息傳遞、收集和分析的成果，理論上是可以盡量避免無效性的工作所帶來的時間浪費。

　　上面說的這件事挺復雜，機構(gòu)改造設(shè)計麻雀雖小五臟俱全，如果沒有相關(guān)的從業(yè)經(jīng)驗而想要考慮周全確實比較難，沐恒在這方面集中了較為完整的專業(yè)對接，可以減少項目籌建中機構(gòu)對接的口子，節(jié)省人力資源。專業(yè)的事兒還是交給專業(yè)的人去辦吧。

　　總結(jié)一下：

　　機構(gòu)的標準化和快速復制，是一個相對的命題。建設(shè)效率是非常重要的，但是品質(zhì)、個性化需求、項目的因地制宜也是必須要兼顧的。老人們最基本的需求被滿足之后，更多的人性的，文化的，品質(zhì)服務(wù)的需求會跟老年群體和整個社會的支付能力互相促進和推動，使這個行業(yè)快速地往前發(fā)展，產(chǎn)品不斷迭代。

　　所以降低成本，提高效率不是指物理形態(tài)一樣的產(chǎn)品不�？截�，工業(yè)時代廉價復制的概念必然無法滿足未來老年群體對于產(chǎn)品的要求，所以將來我們更應(yīng)該理性地去討論這樣一個話題：“努力提高系統(tǒng)性效率”。

　　今天的分享是一家之言，希望大家不吝賜教！非常感謝大家的耐心，希望大家以后也會感謝自己當下對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所持有的耐心，謝謝！

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